Att jämföra bolån är det enklaste sättet att sänka kostnaden för sitt boende, men marknaden kan vara svår att överblicka när räntor och villkor skiljer sig åt mellan banker och långivare. Bolån 365 är en konsumentguide som samlar det du behöver veta för att fatta ett välgrundat beslut, oavsett om du står inför ditt första bostadsköp eller vill se över villkoren på ett lån du redan har. Här får du en översikt av hur bolån fungerar och vägar vidare till fördjupning om det du vill veta mer om.
Så mycket får du låna
Det första du bör känna till är bolånetaket, som avgör hur stor del av bostadens värde du får låna. Sedan den 1 april 2026 är taket nittio procent av bostadens värde vid köp, vilket innebär att du behöver lägga minst tio procent i kontantinsats. För en bostad som kostar tre miljoner kronor handlar det alltså om trehundratusen kronor i eget kapital. Det gamla påståendet om att kontantinsatsen måste vara femton procent, och den tidigare uppdelningen i bottenlån och topplån, hör till tiden före dagens regler och stämmer inte längre.
Vill du i stället utöka ett befintligt bolån, till exempel för en renovering, gäller en lägre gräns på åttio procent av bostadens värde. Hur mycket just du kan låna avgörs dock inte bara av taket, utan av bankens bedömning av din ekonomi, där inkomst, andra lån och boendekostnader vägs in. Hur du räknar på vad du har råd med, och hur du hittar och pressar räntan, kan du läsa mer om hos Bolån 365.
Amortering och ränta
Amorteringen, alltså hur mycket av lånet du betalar av varje år, styrs av din belåningsgrad. Lånar du mer än sjuttio procent av bostadens värde ska du amortera minst två procent per år, och mellan femtio och sjuttio procent minst en procent. Under femtio procents belåning finns inget lagkrav. Det tidigare skärpta amorteringskravet, som gällde den som lånat mer än fyra och en halv gånger sin årsinkomst, är borttaget sedan den 1 april 2026, så amorteringen beror numera enbart på belåningsgraden.
| Belåningsgrad | Amortering per år |
|---|---|
| Över 70 procent | Minst 2 procent |
| 50 till 70 procent | Minst 1 procent |
| Under 50 procent | Inget lagkrav |
Räntan är priset för att låna, och den kan vara rörlig eller bunden. En rörlig ränta har tre månaders bindningstid och följer marknaden, medan en bunden ränta låser räntan på allt från ett till tio år mot en liten premie. Vilket som passar dig beror på din ekonomi och hur mycket du tål att kostnaden svänger. Valet mellan fast och rörlig ränta, och vad som skiljer dem, kan du läsa mer om hos Bolån 365.
Jämför den effektiva räntan
När du jämför bolån är den effektiva räntan det viktigaste måttet, eftersom den samlar den nominella räntan och alla obligatoriska avgifter i en enda årlig procentsats. Ett lån med låg nominell ränta men höga avgifter kan bli dyrare totalt än ett med något högre ränta och inga avgifter, och det är just den fällan den effektiva räntan hjälper dig att undvika. Vad effektiv ränta är och exakt vad som ingår kan du läsa mer om hos Bolån 365.
Ett annat tips är att jämföra bankernas snittränta i stället för deras listränta, eftersom listräntan nästan alltid är förhandlingsbar och sällan är den nivå någon verkligen betalar. Snitträntan visar vad kunderna faktiskt fått, och betalar du mer än den trots en god ekonomi har du ett starkt argument för att pressa din ränta. Innan du börjar leta bostad är det också klokt att skaffa ett lånelöfte, som är ett preliminärt och kostnadsfritt besked om hur mycket du kan låna. Det gäller normalt i omkring sex månader och är inte bindande, men det ger dig ett tydligt tak att förhålla dig till i en budgivning.
Vägar vidare beroende på din situation
Vilket som är rätt bolån beror på vem du är och vad du köper. Ska du köpa ett fritidshus gäller delvis andra förutsättningar än för en permanentbostad, och har du en betalningsanmärkning finns särskilda saker att tänka på innan du ansöker. Oavsett situation är själva jämförelsen värd besväret, för även en liten skillnad i ränta blir tusenlappar om året på ett stort lån.
För den som saknar kredithistorik i Sverige, är egenföretagare eller av andra skäl har en svårbedömd ekonomi kan en låneförmedlare vara en väg, eftersom en sådan konkurrensutsätter flera banker med en enda ansökan. Vill du gå den vägen kan du ansöka via en etablerad låneförmedlare, men jämför alltid det erbjudande du får med minst en bank på egen hand, och läs villkoren noga innan du binder dig. Aktuella regler och tak hittar du alltid hos Finansinspektionen.