Publicerad av Ett huslån är i grunden ett vanligt bolån, men att finansiera en villa skiljer sig på några punkter från att köpa en bostadsrätt, och de skillnaderna är värda att känna till innan du räknar på vad köpet kostar. Eftersom du köper en hel fastighet tillkommer nämligen kostnader för pantbrev och lagfart utöver själva lånet, och de kan uppgå till tiotusentals kronor. Här går vi igenom hur ett huslån fungerar och vad du behöver ha med i budgeten utöver kontantinsatsen.
Genomgången följer köpet i tur och ordning, från själva lånet och de fastighetsunika kostnaderna till lånelöftet och det du bör räkna med inför tillträdet. Reglerna ändrades senast 1 april 2026, så en del äldre uppgifter om belåning stämmer inte längre.
Så mycket får du låna till huset
För ett huslån gäller samma bolånetak som för andra bostäder, alltså att du får låna upp till nittio procent av bostadens värde och själv lägga minst tio procent i kontantinsats. Den gamla uppdelningen i ett bottenlån och ett dyrare topplån, som förr kunde ta belåningen upp mot nittiofem procent, hör i praktiken till tiden före bolånetaket och är inte längre aktuell. I dag är hela bolånet ett lån med huset som säkerhet, och räntan sätts individuellt efter din ekonomi och belåningsgrad.
Huset i sig, alltså villan, radhuset eller fritidshuset, står som pant för lånet. Det innebär att banken kan kräva att fastigheten säljs om du inte betalar, och det är också därför pantbrev behövs, vilket vi kommer till strax. Hur belåningsgrad och amorteringskrav fungerar i grunden går att läsa mer om hos Bolån 365, och samma amorteringskrav gäller för hus som för andra bostäder, alltså två procent av lånet per år vid en belåningsgrad över sjuttio procent och en procent mellan femtio och sjuttio procent.
Värt att veta är att banken gör en egen värdering av huset, och att den värderingen inte alltid följer köpeskillingen. Betalar du mer än vad banken bedömer att huset är värt, är det köpeskillingen som styr hur mycket du får låna mot säkerhet, medan resten får täckas på annat sätt. För en villa väger också läge, skick och driftkostnader in i bankens helhetsbedömning, och ett hus med stort renoveringsbehov kan påverka både värdering och ränta. Just för att ett husköp rymmer fler rörliga delar än ett bostadsrättsköp är det extra värt att räkna noga innan du bjuder.
Pantbrev och lagfart, det som skiljer hus från bostadsrätt
Den största skillnaden mot att köpa en bostadsrätt är två kostnader som bara finns vid köp av en fastighet. Lagfarten är beviset på att du äger huset, och när du registrerar den hos Lantmäteriet betalar du en stämpelskatt på 1,5 procent av köpeskillingen plus en avgift på 825 kronor. Pantbrevet är den handling som ger banken säkerhet i fastigheten, och för nya pantbrev betalar du en stämpelskatt på 2 procent av det intecknade beloppet plus 375 kronor. En bostadsrätt saknar båda dessa, eftersom du där köper en andel i en förening och pantsätter den hos föreningen i stället.
En tröst är att befintliga pantbrev följer med fastigheten. Har den tidigare ägaren redan tagit ut pantbrev tar du över dem utan kostnad, och du betalar bara stämpelskatt på det belopp som överstiger dem. Fråga därför alltid mäklaren hur stora pantbrev som redan finns i huset, eftersom det kan spara dig tusenlappar. På ett hus för tre miljoner kronor utan befintliga pantbrev, där du lånar en dryg miljon och åttahundratusen, landar lagfarten på knappt 46 000 kronor och pantbreven på drygt 36 000 kronor, alltså en bit över 80 000 kronor som ska finnas utöver kontantinsatsen.
Stämpelskatten beräknas på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet, och de exakta reglerna framgår hos Lantmäteriet. Betalningen sker i regel via banken på tillträdesdagen, i samband med att du för över kontantinsatsen, men ibland kommer en faktura för lagfarten några veckor efter tillträdet. Oavsett vilket är detta pengar som ska finnas utöver själva lånet, och att glömma bort dem i kalkylen är ett av de vanligaste misstagen förstagångsköpare av hus gör. Banken hjälper ofta till med både ansökan om lagfart och uttag av nya pantbrev, så det praktiska är sällan krångligt, men kostnaden måste du planera för.
| Kostnad | Vad du betalar | Gäller |
|---|---|---|
| Lagfart | 1,5 procent av köpeskillingen plus 825 kronor | Villa, radhus, fritidshus |
| Pantbrev | 2 procent av nytt intecknat belopp plus 375 kronor | Bara nyinteckning, befintliga följer med gratis |
| Kontantinsats | Minst 10 procent av priset | Alla bostäder efter bolånetaket |
Lånelöfte innan du börjar leta
Innan du börjar titta på hus är det klokt att skaffa ett lånelöfte, alltså ett förhandsbesked från banken om hur mycket du kan låna. Det gör att du vet din prisram och kan agera snabbt när rätt hus dyker upp, och de flesta mäklare vill se ett lånelöfte innan du får vara med i en budgivning. En viktig sak att veta är dock att ett lånelöfte inte är bindande, varken för dig eller banken. Det är ett preliminärt besked, och banken kan vid det slutliga lånet göra en ny bedömning, bland annat av husets värde, innan lånet beviljas.
Det betyder att du aldrig bör se lånelöftet som en garanti, utan som en god vägledning. Så länge din ekonomi ser likadan ut när du väl köper som när löftet gavs, håller det i regel, men förändras förutsättningarna kan beskedet ändras. Ett lånelöfte är kostnadsfritt och gäller normalt i tre till sex månader, och hur du bäst förbereder din ansökan går att läsa mer om hos Bolån 365. Med löftet i handen står du stadigare den dag du hittar ditt hus.
Vad du bör räkna med inför tillträdet
När du vunnit budgivningen och banken beviljat lånet är det några saker kvar att ha koll på. Vid kontraktsskrivningen betalar du en handpenning, vanligen tio procent av köpesumman, och själva lånet betalas ut på tillträdesdagen, då pengarna går till säljaren mot att du får tillträde till huset. Det handlar alltså inte om att en summa sätts in på ditt eget konto, som vid ett privatlån, utan om att köpet finansieras och att huset blir din säkerhet.
Utöver pantbrev, lagfart och kontantinsats är det klokt att räkna med en överlåtelsebesiktning, som starkt rekommenderas vid husköp för att upptäcka brister i förväg, samt löpande driftkostnader som en villa för med sig och som en bostadsrätt delvis täcker via avgiften. Uppvärmning, försäkring, sophämtning och underhåll är sådant du själv står för i ett hus. Visst kan det kännas som mycket att hålla reda på, men den som lägger in alla dessa poster i sin kalkyl från början undviker obehagliga överraskningar och får en boendekostnad som håller även på sikt.