Publicerad av Att räkna på bolån handlar om att ta reda på vad lånet faktiskt kostar dig varje månad, och det är enklare än det låter när man vet vilka delar som ingår. Månadskostnaden består av räntan, minus det du får tillbaka genom ränteavdraget, plus amorteringen. Lägger du ihop de delarna får du en siffra som säger långt mer om vad du har råd med än vad den annonserade räntan gör ensam. Här går vi igenom hur du räknar, steg för steg.
Genomgången följer uträkningen i den ordning du själv gör den, från räntekostnaden och avdraget till amorteringen och det stresstest banken lägger ovanpå. Räntenivåerna ändras löpande, så siffrorna i exemplen är färska men bör ses som just exempel, medan själva räknesättet håller oavsett var räntan står.
Vad månadskostnaden består av
Grunden är enkel. Räntan är priset för att låna, amorteringen är avbetalningen på skulden, och tillsammans utgör de din månadskostnad. En sak som ofta förvirrar är att amorteringen inte är en kostnad i egentlig mening, utan ett sparande, eftersom pengarna minskar din skuld och därmed också din framtida räntekostnad. Men den ska ändå betalas varje månad, så för din plånbok spelar det roll att räkna med den.
Innan du börjar behöver du veta tre saker: hur mycket du lånar, vilken ränta du får och vilken belåningsgrad du har, alltså hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde. Belåningsgraden avgör nämligen hur mycket du måste amortera. Sedan bolånetaket gäller får du låna upp till nittio procent av bostadens värde vid köp, så det gamla påståendet om lån upp till hundra procent stämmer inte längre. Vill du förstå hur själva bolånet är uppbyggt kan du läsa mer om att räkna på bolån och dess delar hos Bolån 365 innan du sätter siffror på det.
Så räknar du ut räntekostnaden
Räntekostnaden per år får du genom att multiplicera lånebeloppet med räntan. Ett lån på tre miljoner kronor med en ränta på 2,7 procent ger 81 000 kronor i ränta det första året, alltså 6 750 kronor i månaden. Men det är inte hela sanningen, eftersom du får tillbaka en del genom ränteavdraget. Som privatperson får du dra av trettio procent av dina räntekostnader upp till 100 000 kronor per år, och tjugoen procent på det som överstiger den gränsen.
I exemplet ovan blir avdraget alltså trettio procent av 81 000 kronor, vilket är 24 300 kronor om året eller drygt 2 000 kronor i månaden. Din verkliga räntekostnad efter skatt blir därmed omkring 4 725 kronor i månaden i stället för 6 750. Avdraget gör alltså en märkbar skillnad, och det är den nettosiffran du bör räkna med när du bedömer vad du har råd med. Notera att avdraget bara gäller lån med säkerhet, som just bolån, medan lån utan säkerhet inte längre ger något avdrag.
Lägg till amorteringen
Ovanpå räntan kommer amorteringen, som bestäms av din belåningsgrad. Vid en belåningsgrad över sjuttio procent ska du amortera minst två procent av lånebeloppet per år, mellan femtio och sjuttio procent minst en procent, och under femtio procent finns inget lagkrav. På vårt lån på tre miljoner med en belåningsgrad strax under åttio procent innebär två procent en amortering på 60 000 kronor om året, alltså 5 000 kronor i månaden.
Lägger vi ihop det får vi en total månadskostnad på ungefär 9 725 kronor, alltså 4 725 kronor i ränta efter avdrag plus 5 000 kronor i amortering. Här är det värt att minnas att bolån oftast har rak amortering, där amorteringsdelen är fast och månadskostnaden sjunker med tiden i takt med att skulden och därmed räntan minskar. Ett annuitetslån, som är vanligare för privatlån, har i stället en jämn månadskostnad hela vägen men en högre total räntekostnad, eftersom skulden betas av långsammare i början.
Valet mellan rak amortering och annuitet handlar därför om en avvägning. Med rak amortering betalar du mer i början men mindre totalt, medan annuiteten är lättare att budgetera för eftersom beloppet är sig likt månad efter månad. För de flesta bolån är rak amortering standard, men det är ändå bra att veta vilken modell ditt lån följer, eftersom det påverkar hur din månadskostnad utvecklas över åren. Amorterar du dessutom mer än kravet sjunker både skulden och den framtida räntekostnaden snabbare, vilket kan vara värt att väga mot att i stället spara eller investera pengarna, beroende på vad du tror om avkastning och ränta framåt.
| Ränta | Ränta efter avdrag per månad | Med 2 procent amortering per månad |
|---|---|---|
| 2,5 procent | Cirka 4 375 kronor | Cirka 9 375 kronor |
| 3,5 procent | Cirka 6 125 kronor | Cirka 11 125 kronor |
| 5 procent | Cirka 8 750 kronor | Cirka 13 750 kronor |
Tabellen bygger på ett lån på tre miljoner kronor och visar varför det är så viktigt att räkna med marginal. Skillnaden mellan 2,5 och 5 procents ränta är flera tusen kronor i månaden, och det är just den känsligheten banken vill försäkra sig om att du klarar.
Stresstestet banken lägger ovanpå
När banken bedömer om du får låna räknar den inte med dagens ränta, utan med en betydligt högre kalkylränta, i praktiken ofta omkring sex till åtta procent. Detta är en del av den så kallade kvar-att-leva-på-kalkylen, där banken drar av skatt, boende, andra lån och levnadskostnader från din inkomst för att se vad som blir kvar. Tanken är att du ska klara boendet även om räntan stiger kraftigt, och det är därför du kan bli beviljad ett lägre belopp än du kanske hoppats, trots att dagens månadskostnad ser hanterbar ut.
Det kloka är att göra samma sak själv innan du bestämmer dig. Räkna inte bara på vad lånet kostar vid dagens ränta, utan lägg in en ränta ett par procentenheter högre och se om siffran fortfarande går ihop. Visst kan det kännas onödigt försiktigt när räntan är låg, men den som har marginal den dagen räntan vänder sover betydligt bättre. En månadskostnad som fungerar bara så länge allt förblir precis som i dag är en skör kalkyl att bygga ett hem på.
Effektiv ränta och nästa steg
När du väl jämför konkreta erbjudanden är den effektiva räntan siffran att titta på, eftersom den samlar räntan och alla avgifter i ett mått, men det är en annan sak än att räkna ut din månadskostnad, och den kan du läsa mer om separat. För själva månadskostnaden räcker det med de delar vi gått igenom, och de flesta banker har en bolånekalkylator där du kan mata in dina egna siffror och se resultatet direkt.
Ett bra och oberoende verktyg för att räkna på hela boendekostnaden, inklusive kostnaden efter skattereduktion och vad en räntehöjning skulle innebära, finns hos Konsumenternas Bank- och finansbyrå. Använd gärna både bankens och en oberoende kalkyl, jämför resultaten, och lägg alltid in en högre ränta än dagens innan du landar i vad du faktiskt har råd att låna. Då blir siffran du räknar fram en trygg grund att fatta beslut på.