Publicerad av Att jämföra bolån behöver inte vara krångligt, men det blir betydligt lättare om du vet exakt vilka poster du ska väga mot varandra och i vilken ordning. Det räcker sällan att bara titta på räntan, eftersom två lån med samma ränta ändå kan skilja sig i avgifter, bindningstid och amorteringsvillkor. Den här genomgången är en checklista för själva jämförelsemomentet, alltså vad du faktiskt jämför när du sitter framför tabellen och ska avgöra vilket bolån som passar dig.
Genomgången tar posterna i den ordning det är klokt att gå igenom dem, från räntan och den effektiva räntan till bindningstid, amortering och avgifter. Räntenivåer och villkor ändras löpande, men vilka poster du väger mot varandra ser likadant ut oavsett ränteläge.
Börja med räntan, men rätt ränta
Räntan är det första de flesta tittar på, och det är rätt, men det gäller att titta på rätt sorts ränta. Bankerna anger dels en listränta, som är ett slags skyltfönsterpris, dels en snittränta, som är den genomsnittliga ränta kunderna faktiskt fått föregående månad. Det är snitträntan du ska jämföra, eftersom listräntan nästan alltid är förhandlingsbar och sällan är den nivå någon verkligen betalar. Jämför du listräntor jämför du priser som knappt existerar i verkligheten.
När du har snitträntorna framför dig får du en ärlig bild av vilken bank som ligger lågt. Kom ihåg att den ränta just du erbjuds sätts individuellt efter din ekonomi och belåningsgrad, så siffrorna är en utgångspunkt för jämförelsen, inte ett löfte. Hur du sedan hittar och pressar den lägsta bolåneräntan kan du läsa mer om hos Bolån 365, men för själva jämförelsen är snitträntan rätt startpunkt.
En detalj som gör jämförelsen enklare är att alla banker är skyldiga att redovisa sina snitträntor för varje bindningstid varje månad, just för att kunder ska kunna ställa dem mot varandra. Det betyder att du kan hitta siffrorna öppet redovisade och slipper gissa. Tänk samtidigt på att snitträntan påverkas av bankens kunder, till exempel deras genomsnittliga belåningsgrad, så en direkt jämförelse mellan två banker är vägledande snarare än exakt. Har du en stark ekonomi och låg belåning kan du ofta förhandla dig under snittet, medan den med hög belåning kan hamna över. Snitträntan är alltså en referenspunkt att utgå från, inte ett facit.
Väg in den effektiva räntan
Nästa post är den effektiva räntan, som är ett knep för att slippa hålla reda på varje enskild avgift. Den effektiva räntan samlar nämligen räntan och alla obligatoriska avgifter, som uppläggnings- och aviavgift, i ett enda årligt mått. Skiljer sig den effektiva räntan från den nominella är det ett tecken på att lånet har avgifter, och genom att jämföra just den effektiva räntan ser du snabbt vilket bolån som är billigast totalt sett, utan att räkna på varje avgift för sig.
För bolån är skillnaden mellan nominell och effektiv ränta ofta liten, eftersom avgifterna är små i förhållande till lånebeloppet, men den är ändå värd att kontrollera. Vad effektiv ränta är och exakt vad som ingår kan du läsa mer om hos Bolån 365. I jämförelsen räcker det att veta att den effektiva räntan är det mest rättvisa priset att ställa bank mot bank, just för att den inte döljer några avgifter.
Bindningstid och amortering
Utöver priset skiljer sig lånen i villkor, och två poster är särskilt viktiga att väga in. Den första är bindningstiden. Ett rörligt lån har tre månaders bindningstid och följer marknaden, medan ett bundet lån låser räntan på allt från ett till tio år. Rörligt har historiskt varit billigare men svänger, medan bundet ger förutsägbarhet mot en liten premie. Vad som passar dig beror på din ekonomi och hur mycket räntesvängningar du tål, och mer om valet mellan fast och rörlig ränta finns hos Bolån 365.
Den andra posten är amorteringen, som styrs av din belåningsgrad. Lånar du mer än sjuttio procent av bostadens värde ska du amortera minst två procent per år, och mellan femtio och sjuttio procent minst en procent. Här är det också värt att stämma av bolånetaket, som gör att du får låna upp till nittio procent av bostadens värde vid köp. Det gamla påståendet om lån upp till hundra procent, med bottenlån och topplån upp mot nittiofem procent, hör till tiden före bolånetaket och stämmer inte längre.
| Post | Vad du jämför | Varför det spelar roll |
|---|---|---|
| Snittränta | Bankens genomsnittsränta senaste månaden | Ärligare än listräntan |
| Effektiv ränta | Ränta plus alla avgifter | Visar verklig totalkostnad |
| Bindningstid | Rörligt eller bundet | Avväger trygghet mot pris |
| Amortering | Krav efter belåningsgrad | Påverkar månadskostnaden |
| Avgifter | Uppläggning och avisering | Kan tas bort vid autogiro |
Avgifter och övriga villkor
Den sista posten är avgifterna och de mindre villkoren, som är lätta att förbise men kan göra skillnad. En del banker tar ut en uppläggningsavgift eller en aviavgift, medan andra, som ICA Banken, låter dig slippa dem om du betalar via autogiro. Eftersom avgifterna redan ingår i den effektiva räntan syns de där, men det är ändå bra att veta vad som går att förhandla bort. Fråga alltid om uppläggnings- och aviavgiften kan slopas, för det är ofta möjligt.
Väg också in de praktiska villkoren, som om du kan få ett lånelöfte inför visning och budgivning, vilket är standard hos de flesta, och kom ihåg att ett lånelöfte är ett preliminärt besked och inte en bindande garanti.
Ett par villkor till är värda en tanke. Kolla om banken tar ut någon avgift för att lösa eller flytta lånet senare, eftersom ett rörligt lån ska gå att flytta kostnadsfritt medan ett bundet kan medföra ränteskillnadsersättning. Se också efter om ränterabatten är tidsbegränsad, vilket den ofta är hos storbankerna, så att du vet när den behöver omförhandlas. Den som jämför med de här villkoren i åtanke, och inte bara stirrar på en ränta för stunden, undviker att bli överraskad av kostnader som dyker upp först längre fram. Ett lån som ser billigast ut i dag kan bli dyrare än ett annat över hela löptiden om villkoren är sämre.
Vissa förmedlare, som Freedom Finance, jämför i sin tur flera bankers bolån åt dig, vilket kan vara en genväg om du inte vill jämföra själv. Mer neutral vägledning om vad du bör tänka på när du jämför bolån finns hos Konsumenternas Bank- och finansbyrå. Med de här posterna avprickade har du jämfört bolånen på ett sätt som håller, inte bara tittat på en enda siffra.