Publicerad av Att jämföra bolåneräntor är enkelt så länge man har en typisk ekonomi, men betydligt klurigare för dig som är egenföretagare, har oregelbunden inkomst eller en tidigare betalningsanmärkning. Då räcker det inte att titta på storbankernas skyltade räntor, eftersom din ränta sätts individuellt och kan skilja sig mycket från listan. Här går vi igenom hur du jämför bolån på ett vettigt sätt när din situation inte passar storbankernas mall, och vilken roll de så kallade nischbankerna spelar.
Genomgången går från varför en vanlig jämförelse haltar för den här gruppen, via nischbankernas roll, till hur du bör tänka för att hitta det billigaste alternativet just för dig. Räntor sätts individuellt och ändras löpande, så siffrorna du ser är exempel snarare än löften.
Varför en vanlig jämförelse haltar
För den som har fast anställning och god ekonomi fungerar en räntejämförelse ungefär som väntat, men har du en mer svårbedömd ekonomi blir bilden en annan. Storbankerna arbetar ofta efter ganska strikta mallar, och den som faller utanför, som egenföretagaren med varierande inkomst eller den som haft en betalningsanmärkning, kan få nej trots en i grunden sund ekonomi. Då spelar det mindre roll vilken bank som har den lägsta listräntan, eftersom du kanske inte ens blir beviljad där.
Det är här det blir viktigt att förstå att bolåneräntan nästan alltid sätts individuellt. Banken väger in hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde, din inkomst och dina marginaler, och din kredithistorik. Två sökande får därför olika ränta, och för dig med en svårbedömd profil är spridningen ännu större. Att jämföra listräntor blir då nästan meningslöst, och i stället handlar det om att hitta de långivare som faktiskt är beredda att låna ut till din situation, och sedan jämföra vad var och en av dem erbjuder just dig.
Ett bra sätt att få klarhet tidigt är att ansöka om lånelöfte hos flera banker, eftersom ett lånelöfte visar både om banken är beredd att låna ut till dig och ungefär till vilken ränta. Ett lånelöfte är kostnadsfritt och inte bindande, och det ger dig en realistisk bild av vilka dörrar som faktiskt står öppna innan du börjar leta bostad på allvar. För den med en svår profil är det extra värdefullt, eftersom det besparar dig besvikelsen att hitta drömbostaden och först därefter upptäcka att ingen bank vill finansiera den. Se lånelöftet som din egentliga jämförelse, för det är där du får veta vad som gäller för just dig, snarare än i en allmän räntetabell.
Nischbankernas roll
Vid sidan av storbankerna finns ett antal nischbanker som specialiserat sig på just de kunder storbankerna säger nej till. En av de mest kända på bolånesidan är BlueStep Bank, en svensk nischbank under Finansinspektionens tillsyn som funnits sedan 2005 och som i dag är helt inriktad på bolån med bostaden som säkerhet. Deras affärsidé är att göra en bredare, mer individuell bedömning än storbankerna, vilket gör att egenföretagare, timanställda, pensionärer och personer med en tidigare betalningsanmärkning kan ha en reell chans att få lån.
Priset för den bredare bedömningen är att räntan i regel är högre än hos en storbank, eftersom banken tar en större risk. Räntan sätts individuellt utifrån din belåningsgrad, din ekonomi och din kredithistorik, och den lägsta räntan når bara den som inte har några anmärkningar eller skulder hos Kronofogden. En intressant detalj är att BlueStep tillämpar ett slags bonuslöfte, där räntan sänks automatiskt efter en tids skötsam betalning, med en möjlig sänkning efter tre år och ytterligare en efter fem, så länge du betalat i tid. Tanken är att en kund vars ekonomi stabiliserats successivt ska belönas.
BlueStep är inte den enda aktören i det här segmentet, och det är en fördel för dig, eftersom det finns konkurrens att utnyttja även bland nischbankerna. Flera långivare riktar in sig på kunder som storbankerna nekar, och de skiljer sig åt i både räntenivå, avgifter och hur de bedömer olika inkomstformer. Det innebär att du inte ska stanna vid den första som säger ja, utan begära besked från flera och jämföra dem mot varandra precis som du skulle gjort med storbankerna. Att en bank är specialiserad på svårare profiler betyder inte att den automatiskt ger dig det bästa priset, och skillnaden mellan två nischbankers erbjudanden kan vara nog så stor som mellan två storbanker.
| Aspekt | Storbank | Nischbank |
|---|---|---|
| Ränta | Oftast lägre | Högre, speglar högre risk |
| Bedömning | Strikt mall | Bredare, individuell |
| Chans att beviljas | Lägre vid svår profil | Högre vid svår profil |
| Passar | Fast anställning, god ekonomi | Egenföretagare, tidigare anmärkning |
Så jämför du när profilen är svår
Det första steget är att vara realistisk om var du står. Har du en betalningsanmärkning eller en oregelbunden inkomst är det ofta bortkastad tid att jaga storbankernas lägsta listränta, och bättre att rikta in dig på de banker som faktiskt lånar ut till din situation. Börja med att ta reda på vilka långivare som är öppna för din profil, och begär sedan ett konkret ränteerbjudande från flera av dem, för det är först då du ser din verkliga ränta. Att jämföra snitträntor ger en fingervisning, men det individuella beskedet är det som räknas.
När du väl har erbjudanden på bordet jämför du dem på den effektiva räntan, som räknar in avgifterna, och inte bara på den nominella. Väg också in villkoren, som möjligheten att sänka räntan över tid och att lägga om lånet längre fram. En något högre ränta hos en nischbank i dag kan vara värd det om den ger dig ett bolån du annars inte fått, och om räntan sedan kan sjunka i takt med att din ekonomi stabiliseras. Tänk samtidigt på att en anmärkning försvinner efter tre år, och att du då kan ha möjlighet att flytta lånet till en billigare bank, så bind dig inte hårdare än nödvändigt om du tror att din situation snart förbättras. Hur du steg för steg pressar din bolåneränta kan du läsa mer om hos Bolån 365.
Vad du bör tänka på innan du väljer
Att kunna få ett bolån trots en svår ekonomisk profil är värdefullt, men det gör det extra viktigt att räkna kallt. En högre ränta innebär en högre månadskostnad, och du bör försäkra dig om att du klarar den även om räntan stiger, inte bara i dag. Kontrollera vilka avgifter som tillkommer, som uppläggnings- och värderingsavgift, och räkna på den totala kostnaden över tid, inte bara på månadsbeloppet. Ett lån du precis har råd med i dag kan bli tungt om räntan går upp eller om din inkomst svajar.
Det är också klokt att se nischbanken som en möjlig språngbräda snarare än en permanent lösning. Om planen är att flytta lånet till en billigare bank när din kredithistorik läkt, välj då villkor som gör det enkelt att byta, som rörlig ränta utan inlösenkostnad. Väg alltid den snabba tillgången till ett bolån mot den långsiktiga kostnaden, och kontrollera att den långivare du väljer står under Finansinspektionens tillsyn, vilket du kan göra i myndighetens företagsregister hos Finansinspektionen. Då vet du att du har med en seriös och reglerad aktör att göra.